Há uma situação que se repete nas propriedades rurais brasileiras com frequência maior do que se supõe: parte da área ainda consta no nome de alguém que faleceu há anos, às vezes há décadas. A família segue produzindo, arrendando e financiando normalmente, e o problema permanece invisível até o momento em que precisa deixar de ser.
Onde a pendência aparece
A titularidade irregular costuma se revelar em quatro momentos, todos inconvenientes:
- Na contratação de crédito rural, quando a instituição financeira exige a cadeia dominial e a garantia recai sobre área cuja titularidade não se comprova;
- Na venda ou no arrendamento formal, quando o comprador ou arrendatário faz a devida verificação registral;
- Na regularização ambiental, em que o cadastro exige identificação do proprietário e coerência com a matrícula;
- No inventário seguinte, quando se descobre que é preciso concluir o anterior antes, com herdeiros que já se multiplicaram por uma geração.
O último é o mais caro. Cada geração que passa sem regularização multiplica o número de interessados, e com ele a probabilidade de divergência, de herdeiro em local incerto e de necessidade de via judicial onde a extrajudicial seria possível.
A declaração do ITR como diagnóstico
A obrigação anual de declarar o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural costuma ser tratada como tarefa burocrática. Ela é, na prática, uma radiografia anual da propriedade: área total, área aproveitável, uso do solo, titularidade declarada.
Confrontar o que se declara com o que consta na matrícula e no cadastro ambiental é um exercício simples, feito uma vez por ano, que revela divergências antes que elas travem uma operação. Área declarada que não bate com a matrícula, titular declarado que não é o titular registral e sobreposição de perímetro são achados comuns nesse confronto.
O conjunto que precisa conversar
Regularidade rural não é um documento, é um conjunto que precisa ser coerente entre si:
- A matrícula do imóvel e a cadeia dominial que a antecede;
- O georreferenciamento e o memorial descritivo, quando exigidos;
- O cadastro ambiental e a situação da reserva legal;
- A declaração fiscal anual da propriedade;
- Os contratos que incidem sobre a área, como arrendamento, parceria e garantias constituídas.
Quando um desses elementos diverge dos demais, o problema não aparece imediatamente. Aparece na primeira operação que exigir verificação, normalmente com prazo curto e sem margem para corrigir.
Planejar antes é um problema diferente de resolver depois
Existem mecanismos consolidados para organizar a transmissão de patrimônio rural em vida, entre eles a doação com reserva de usufruto, que permite transferir a nua-propriedade mantendo o uso e os frutos com o titular, e as estruturas societárias rurais, que organizam a gestão e a titularidade.
Qual deles serve a uma família depende da composição do patrimônio, do número e do perfil dos herdeiros, de quem efetivamente conduz a atividade e do que a família quer preservar. Não existe estrutura padrão, e a escolha começa por um diagnóstico da situação documental, não por um modelo pronto.
O que se pode afirmar com segurança é o oposto: enquanto a área não estiver regularizada, nenhum plano sucessório se sustenta sobre ela, porque não se transmite com segurança aquilo cuja titularidade não se comprova.
Publicação de caráter meramente informativo, nos termos do art. 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB e do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui aconselhamento jurídico, oferta de serviços ou promessa de resultado. Cada caso deve ser analisado individualmente.